일시적 2주택자들, 아파트 물물교환…거래절벽이 낳은 진풍경

[아이뉴스24 이영웅 기자] "인천 A아파트 신축 3년차, 최고조망, 전면동 고층, 34평, 실가 9.5억, KB시세 9억. 현금 2억 추가가능합니다. 교환하실 분 채팅 주세요."

아파트 거래가 사실상 끊어지자, 아파트를 아예 교환하는 사람들이 늘고 있다. 일시적 1가구 2주택자의 경우 양도소득세 면제를 위해서는 신규주택 취득일로부터 일정 기간 내 주택을 처분해야 하는데, 상황이 여의치 않자 교환매매에 나서는 것이다.

19일 업계에 따르면 일시적 2주택자들이 부동산 거래절벽에 따라 아파트 교환에 나서고 있다. 부동산 커뮤니티 등에는 자신의 아파트 사진과 함께 단지명, 최근 거래된 실거래가, KB시세, 공동주택 공시가격, 향후 개발 및 교통 호재 등을 올리며 다른 아파트와 교환하고 싶다는 문의글이 쏟아지고 있다.

특히 공인중개사, 행정사 등이 아파트 교환을 주선하겠다는 광고글을 올리며 사람들을 모으고 있다. SNS 단체방도 여럿 생겨나기 시작했다. 한 SNS 단체방에는 수백여명의 사람들이 자신의 아파트와 시세가 비슷한 물건에 대해 문의하며 교환하고 있었다.

이들이 아파트 교환에 나서는 배경은 양도세 때문이다. 일시적 2주택이란 이사갈 집을 마련한 사람이 3년(2018년 9월13일 이전) 안에 종전주택을 처분하면 양도가액 9억원까지 비과세 혜택을 제공하는 제도다. 이사, 상속, 혼인 등으로 인해 일시적으로 다주택자가 된 만큼 양도세를 물리지 않겠다는 취지다.

문재인 정부는 부동산 시장 안정화를 위해 정책을 수차례 변경했다. 소급적용 논란에 대비해 신규주택 취득시점에 따라 종전주택 처분기한을 달리 정했다. 신규주택 취득일이 2018년9월13일 이전이면 3년, 2018년9월14~2019년12월16일이면 2년, 2019년12월17일 이후면 1년에다 1년 내 이사요건도 생겼다.

가령 2018년9월13일 이전에 신규주택을 취득한 사람은 신규주택 취득일로부터 3년 내로 종전주택을 처분해야만 양도세 면제가 된다는 의미다. 하지만 정부의 대출규제와 금리인상 등의 영향으로 거래절벽이 계속되면서 이들은 시세보다 가격을 대폭 낮춘 '급매'를 내놓거나 교환해야 하는 상황에 내몰린 것이다.

이들은 향후 아파트 가격이 떨어지지 않을 것으로 내다보고 '급매'로 가격을 낮춰 매도할 바에 차라리 비슷한 조건의 아파트로 교환하는 것이 더 유리하다고 판단했다. 교환매매시 취득세는 중과되지만, 기존 시세 대비 수천만원을 낮추는 것보다 더 낫다는 것이다.

다만 이같은 교환매매 방식에 문제점도 존재한다. 일단 교환가액을 당사자끼리 조율을 해야 하는데, 실거래가 기준인지, KB시세 기준인지 등을 놓고 당사자간 의견합치가 이뤄지기 쉽지 않다.

더욱이 이들은 교환시 '업계약서'를 쓸 가능성도 크다. 가령 시세 8억원의 아파트 맞교환 시 양도세 비과세 최대금액인 12억원으로 신고를 한다. 이후 해당 교환주택에 대해 매도시 구매가액(12억원)보다 낮을 경우 양도소득이 없다보니 세금을 줄일 수 있다. 이같은 거래는 부동산 시장을 교란시킬 수 있다.

국토교통부는 이같은 상황을 예의주시하고 있다. 하지만 부동산 교환은 불법이 아닌 데다 개인간 거래를 일일이 감시하기 어렵다. 국토부 관계자는 "거래가를 속이는 것은 부동산 거래 불법행위로 조사대상이 된다"며 "향후 부당이득 회수될 수 있다"고 말했다.

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