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[초점] 아파트 분양가 최대 4% 인상…무주택자 내집마련 멀어지나


공급확대와 동시에 기존 아파트 가격 하방경직성 작용할 듯

[아이뉴스24 이영웅 기자] 정부가 민간 공급자의 개발이익 방지를 위한 대표적인 규제인 분양가상한제와 고분양가 심사제도 완화에 나면서 부동산 시장의 대변화가 예상되고 있다. 분상제 개선으로 올해 하반기부터 분양가격이 최대 4% 오를 것으로 보인다.

결국 무주택자들의 내집마련은 더욱 요원해질 것이라는 우려가 커진다. 신규주택의 높은 분양가격은 하락하는 기존주택의 하방경직성으로 작용하면서 집값 하락을 가로막는 요인으로 작용할 수도 있다. 반면, 공급이 확대되면서 매물 출하도 동시에 늘어날 것으로 보인다.

정부가 주거 이전에 따른 손실 보상비 등 정비사업 추진시에 필수적으로 발생하는 비용을 가산비에 반영할 수 있도록 분양가 상한제를 개편 한다. 분양가 상한제는 택지비, 기본형 건축비, 가산비 등을 산정해 주변 시세의 70~80%로 분양가를 제한하는 제도다. 국토부와 한국부동산원은 이번 개편안으로 정비사업 아파트 분양가 1.5~4% 상승할 것으로 전망했다. [사진=뉴시스]
정부가 주거 이전에 따른 손실 보상비 등 정비사업 추진시에 필수적으로 발생하는 비용을 가산비에 반영할 수 있도록 분양가 상한제를 개편 한다. 분양가 상한제는 택지비, 기본형 건축비, 가산비 등을 산정해 주변 시세의 70~80%로 분양가를 제한하는 제도다. 국토부와 한국부동산원은 이번 개편안으로 정비사업 아파트 분양가 1.5~4% 상승할 것으로 전망했다. [사진=뉴시스]

21일 기획재정부, 국토교통부 등에 따르면 정부는 세입자 주거이전비, 영업손실 보상비 등 정비사업 추진에 필수적인 요인을 분양가격에 반영하는 공동주택 분양가 규칙 개정에 나선다. 여기에 급등한 자재가격도 분양가에 전가하는 내용도 담긴다.

◆ 시세의 60%까지 책정되는 분양가격, 분양자만 시세차익

분상제는 1977년 처음 도입돼 주택법에 따라 일반인에게 분양되는 공동주택을 분양가격 이하로 공급하도록 규제하는 제도다. 분양가격은 '택지비+건축비+건축비 가산비'로 구성돼 있다. 택지비의 경우 공공택지는 공공택지 공급가격, 민간택지는 감정평가액으로 결정된다.

분양가 중 택지비가 절대적인 비중을 차지한다. 택지비 평가는 크게 공시지가기준법과 조성원가법으로 이뤄진다. 공시지가기준법은 인근 표준지공시지가를 기준으로 시점수정, 지역·개별요인 비교를 거치면서 시세에 상당부분 근접하게 책정된다.

하지만 조성원가방식(소지상태의 가격+조성비+적정이윤)이 개입되면서 택지비 가격은 시세보다 낮게 책정된다. 소지가격이 주변 시세의 3배 이상 저렴하다. 결국 택지비는 시세 대비 상당하게 저렴하게 책정되면서 분상제 지역 분양가격은 시세의 60~80% 수준에 형성된다.

분양자만 시세차익을 독점하게 되면서 '로또청약' 등의 문제로 이어졌다. 반면 주택을 공급하는 건설사의 입장에서는 분상제로 인해 수익성이 악화됐다. 심지어 러시아의 우크라이나 침공 등으로 원자재 가격이 치솟았지만, 분상제로 인해 분양가격으로 전가하지 못했다.

결국 건설사는 분양을 최대한 늦추고 원가를 절감하는 방식으로 대응하면서 주택공급이 위축됐고 부동산 시장의 악순환이 발생했다. 실제로 올해 원자재 가격급등으로 4월까지 착공실적이 11만9천호를 기록했는데 이는 전년 동기(17만4천호) 대비 32%가량 줄어들었다.

분양가 산정방식 [사진=국토부]
분양가 산정방식 [사진=국토부]

◆ 정비사업 필수비용, 분양가에 반영해 정비사업 수익성 개선

정비사업은 택지사업과 동일하게 가산비 등이 결정되면서 수익성이 악화됐다는 지적이 제기됐다. 정비사업 수익은 신규주택으로 정비 후 조합원에게 배분한 뒤 남은 물량을 분양해 얻는 수익이다. 하지만 정비사업에는 필수비용이 분양가에 반영되지 않고 있다.

대표적으로 명도소송비, 주거이전비, 이사비, 영업손실보상비, 이주를 위한 금융비 등을 조합이 먼저 지불해주는데, 해당 비용을 분양가에 반영하지 못해 사업성이 떨어지는 것이다. 여기에 분양가는 시세의 80% 수준에 그치면서 정비사업은 제대로 진행되지 못했다.

정부는 분상제가 지나치게 무주택자 내집마련 지원 등의 성과가 있었지만, 경직적인 제도 운영으로 인해 부동산 시장의 혼란을 가중시킨다고 판단했다. 이에 정비사업 필수비용을 분양가에 반영하도록 제도개선에 나선다.

분상제 기본형 건축비 탄력 조정에 나선다. 자재비용 가격상승시 수시로 가격 조정에 나선다. 또한 사용빈도가 높은 자재를 기본형건축비 중 큰 항목으로 교체해 전반적으로 가격을 끌어올린다.

서울의 아파트 한 모습 [사진=아이뉴스24 포토DB]
서울의 아파트 한 모습 [사진=아이뉴스24 포토DB]

◆ 고분양가 심사제도도 개편…무주택자들 "집 사지 말라는 것" 비판

주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도도 개편된다. 고분양가 관리제도는 분양가 상승 우려지역(투기과열지구 등 규제지역)에서 분양보증 발급시 분양가를 심사하는 제도다. 심사기준은 대상사업장과 유사한 비교사업장의 분양가격과 인근 시세를 고려한다.

HUG는 해당 제도를 통해 분양가를 적절히 통제하면서 무주택 실수요자의 비용 부담을 완화하고 신규분양 주택의 가격 예측력을 높였다는 평가를 받고 있다. 하지만 HUG가 분양가를 통제하면서 민간사업자의 주택공급 유인을 저해했다는 지적도 나왔다.

이에 정부는 정상수준을 초과해 자재비가 급등한 경우 자재비 일부를 분양가에 반영할 수 있도록 자재비 가산제도를 도입한다. 또 인근시세 산정을 위한 사업장 선정시 준공기준을 당초 20년에서 10년 이내로 변경한다.

국토부는 분양가 상한제 제도 개선으로 분양가는 1.5~4% 상승하는 효과가 나타날 것으로 봤다. HUG고분양가 심사제 개선으로는 0.5%에서 1% 분양가 상승효과가 있을 것으로 봤다. 건설업계는 환영의 입장을 표시한 반면, 무주택자들은 거세게 반발하고 있다.

한국주택협회와 대한주택건설협회는 이날 입장문을 통해 "개선 폭이 기대에 비해 다소 미치지 못하는 아쉬움은 있으나, 경직적이었던 제도의 개선을 통해 주택공급 촉진 효과가 있을 것"이라며 "업계도 공급 촉진을 위해 관련 역량을 결집해 나가겠다"고 말했다.

반면 무주택자들은 온라인 커뮤니티를 통해 거세게 반발했다. 한 무주택자는 "안그래도 비싼 분양가격을 끌어올리면 집을 어떻게 사라는 것인가"라며 “그래놓고 무주택자에게 대출규제를 완화해주는데, 결국 높은 집값을 대출받아 집을 사라는 것 아니냐"고 비판했다.

국토부 관계자는 "공급확대를 통한 서민 주거안정이라는 목표를 달성하기 위해 현장 애로사항에 대해 조기해소가 중요하다"며 "제도개선 과정에서 대내외 경제여건과 물가상승 우려, 수분양자 부담 등을 충분히 고려해 합리적으로 개선하겠다"고 말했다.

/이영웅 기자(hero@inews24.com)






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